Guía de compradores

El propósito de este guía es comprender mejor los pasos y decisiones que deben ser tomados durante el proceso de compra de una propiedad en la Costa del Sol. Algunos de los detalles pueden variar en base a sus circunstancias personales así que no dude en resolver sus dudas con su agente inmobiliario.

Es importante encontrar un agente y agencia inmobiliaria con la que uno se siente ya que esa persona y su equipo son los que le van a representar en los procesos de la compra de un nuevo hogar.
En Prime Realty Marbella nos enorgullecemos por ofrecer un servicio profesional que es a la vez profesional como individual. Si la propiedad que busca no existe en nuestra cartelera propia, nuestro equipo saldrá a encontrarlo a través de nuestra amplia red de contactos y agencias colaboradoras

Checklist responsabilidades del comprador

Un repaso resumido de las tareas que tendrá que realizar en su proceso de compra de una nueva vivienda:

  • Reunirse con un prestamista hipotecario para obtener una calificación previa a un préstamo.
  • Describir adecuadamente el concepto de vivienda que busca a su agente inmobiliario.
  • Hacer saber a tu agente sobre todas las propiedades que quieras ver.
  • Solicitar una inspección de la propiedad (esto es opcional).
  • Obtener o disponer de un seguro de vivienda y dejar saber a su prestamista la empresa que va a utilizar.
  • Traspasar a su nombre los contratos de suministros (el abogado se encargará si se contratara).
  • Presentarse el día de la escritura si no se haya dado poder legal a su abogado.
EVALUACIÓN DE SUS NECESIDADES Y DECIDIR QUE TIPO DE PROPIEDAD QUIERE COMPRAR Y CUANDO.
Sobre la propiedad:
  • Decidir sobre su área de preferencia en la costa: Estepona, Nueva Milla de Oro, Benahavis, San Pedro de Alcantara, Nueva Andalucia, Puerto Banus, Milla de Oro, Marbella, o Marbella Oeste? ¿En qué tipo de ubicación le interesa vivir? En zona urbana, rural, zona residencial, lado playa, etc…
  • ¿Qué tipo de propiedad es la que busca? ¿Un apartamento moderno, una adosada, una villa? ¿Talvez uno con más carácter como un cortijo?
  • ¿Quiere vivir en una zona turística o más residencial? ¿Quiere vecinos extranjeros o prefiere zona de residencia donde abundan más vecinos locales?
  • ¿Cómo de grande debe ser su vivienda? ¿Cuantos dormitorios?
  • ¿Está buscando una propiedad más antigua que requiere de renovación o prefiere una propiedad que esté listo para entrar a vivir?
  • ¿Requiere de una terraza, parking privado, jardín o piscina propia – o hasta de un terreno privado con árboles frutales?
  • ¿Son importantes las vistas? ¿Qué tipo de vistas prefiere?
  • ¿Qué más debe tener la propiedad idónea para cumplir con sus requisitos?
Sobre la ubicación:
  • ¿Cómo de lejos quiere estar de los comercios locales como bares, tiendas, restaurants, supermercados, playas o el Puerto?
  • ¿Cómo de cerca quiere estar del aeropuerto?
  • ¿Hay farmacias y centros médicos adecuados en las cercanías?
  • ¿De qué más requiere en las cercanías? Colegios, ocio, gimnasio, etc.
  • ¿Necesita de transporte público?
El momento adecuado:
  • ¿Cuándo prevé estar dispuesto a empezar a visitar propiedades?
  • ¿Cuándo contará con los fondos necesarios para proceder con la compra y entorno a que presupuesto se quiere mover?
  • ¿Requiere de una hipoteca?
  • ¿Tiene que vender una propiedad?
  • ¿Para qué fecha aproximada quisiera contar con las llaves de su nueva propiedad?
CITARSE CON UN PRESTAMISTA HIPOTECARIO
  • Solicitar la pre-aprobación de hipoteca (el prestamista le solicitará información de cuentas).
  • Determine el pago mensual que se pueda permitir.
  • Determine el precio apropiado para la propiedad que quiera comprar.
  • Determine cuando dinero necesitará para los pagos finales en la transacción de compra-venta.
ENTENDER EL DESGLOSE EN LOS COSTES DE COMPRA

Hay una serie de costes adicionales, no incluidos en el precio de compra, que debe asumir a la hora de completar la compra de una propiedad en España. Estos costes varían dependiendo de si la propiedad es una reventa de propietario o si es una nueva construcción de una promotora: se aplica IVA o impuestos de transferencia, dependiente de si pertenece a uno u otro. El resto de los gastos es común para ambas operaciones

  • Nueva construcción de banco o promotora.
    IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD
    IVA a aplicar en nuestras construcciones es del 10% en propiedades residenciales (villa, apartamento, etc.), y 21% para propiedades de carácter comercial, terrenos, etc. Ambos gastos de IVA y de actos jurídicos documentados son pagados normalmente por el comprador.
  • Reventa de propiedad de propietario individual
    Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP
    Este impuesto de transmisión patrimonial es cedido a las regiones autónomas, quienes se encargan de aplicar la tarificación general o la suya propia. La tarificación de Andalucía es como sigue:
    8% – si el precio final de la propiedad es inferior a 400.000€
    9% – si el precio final de la propiedad está entre 400.000€ y 700.000€ o entre 30.000€ y 50.000€ para garajes.
    10% – si el precio final de la propiedad está por encima de 700.000€ o 50.000€ para garajes.

Impuestos de plusvalía en No Residentes
Si el vendedor no es residente español, el comprador debe retener el 3% del precio total de la compra y transferirlo a las autoridades fiscales.

  • Otros costes que afectan tanto a propiedades de nueva construcción como de reventa
  • Honorarios de Agencia Al menos que el propio comprador ha acordado pagar la comisión del agente de manera excepcional, este coste estará incluido dentro del precio final de compra/venta.
  • Honorarios legales La mayoría cobra un 1% sobre el precio de la propiedad. Recomendamos encarecidamente el uso de bufete de abogados para asistirle en el proceso de compra de su futura propiedad.
  • Poder Legal Alrededor de 80 Euros dependiendo de la Notaria.
  • NIE (Número de Identificación para Extranjeros) 150 Euros aunque se dan casos en los que está incluido dentro de los honorarios legales.
  • Informes y Certificados de Registro de la Propiedad Estos documentos muestran el estado legal actual de las propiedades y de cualquier problema con el título de propiedad o registro de la propiedad. 100 Euros
  • Certificado de Urbanismo Concesión de acceso a un certificado para cualquier problema de planificación o urbanístico.
  • Costes de Hipoteca La valoración de la propiedad antes de conceder la hipoteca, pagado por el comprador puede costar alrededor de 500 Euros. A continuación, por lo general, hay una cuota de apertura de alrededor del 1% del valor de la hipoteca. Una hipoteca aumentará los gastos de notaría.
  • Costes de Notaria Gastos de notaría son casi siempre pagados por el comprador. Debe calcular los honorarios del notario entorno al 1% y 0.5% del precio declarado en las escrituras. Las tasas de registro de la propiedad normalmente son alrededor del 40% de los gastos de la notaría.
  • Cuotas de inscripción en el registro de la propiedad Debe calcular entorno al 1% del precio final reflejado en la escritura, aunque también influirá a la baja dependiendo de la zona y la propiedad en concreto.
  • Tasas Bancarias Es común exigir el pago vía cheque bancario a un banco español. Si tuviera que transferir fondos de una cuenta extranjera, la tasa aproximada es del 0,4% del total transferido. El cheque bancario costará alrededor del 0,5% del total.

En resumen, los costes oscilarán entre el 10% y el 12% para propiedades de reventa y entre el 12% y 13% para las nuevas promociones.

 

VISITAR PROPIEDADES
Su agente hará un filtro con las propiedades seleccionadas que luego escogerá para visitar con el mismo agente.
CONTRATAR UN ABOGADO

Es muy recomendable asegurarse de contratar un abogado de su misma habla nativa para facilitar toda la tramitación de documentos en el proceso de compra de la propiedad. Su agente inmobiliario le propondrá varias recomendaciones y es recomendable convertir cita cuanto antes. Éste velará por sus intereses en la tramitación legal de la operación. Si no va a estar presente en la firma de la escritura, se recomienda hacer un poder legal para su autorización en la firma de documentos. Las tareas del abogado consisten en:

  • Se asegurará de que el propietario actual es realmente el dueño del inmueble a la venta.
  • Que no haya deudas pendientes sobre el inmueble.
  • ¿Existe hipoteca sobre el inmueble? ¿Se puede subrogar?
  • Comprobará si la propiedad cumple con los requisitos legales y locales de urbanismo y si se prevé alguna obra nueva importante en las zonas colindantes.
  • Se revisarán los últimas actas de reunión de la comunidad y el estado de los pagos para confirmar que no haya deudas sobre la urbanización o complejo en la que se ubica el inmueble – si no se realizara dicha tarea, puede ver incrementado sus costes de compra para cubrir dichas deudas.
  • El abogado se encargará de la revisión de los pagos en los suministros y del propio traspaso de los suministros al nombre del nuevo propietario.
FORMULAR UNA OFERTA DE COMPRA
  • Acordar un precio final con el vendedor.
  • Reservar y retirar dicha propiedad del mercado de manera temporal a través de un depósito de reserve en la cuenta de su abogado. Este depósito es totalmente reembolsable si la propiedad no cumple con los requisitos legales. El depósito de reserve suele ser de 6.000€.
  • Negociar los términos y las condiciones de la oferta según necesidad.
  • Todas las partes deben firmar un documento de reserva con el precio y las condiciones negociadas.
  • Aproximadamente 2 semanas después del depósito de reserva, ambas partes firmarán un contrato privado de compra/venta (o de arras). Se realizará un pago del 10% del precio final al actual propietario a la firma de este documento.
  • Los pagos en las nuevas construcciones son estructurados y se realizan a lo largo de las fases de construcción. Estos pagos cuentan con garantía de banco o agencia aseguradora.
  • El resto de los pagos dependerá de las condiciones pactadas.
DOCUMENTOS REQUERIDOS
Si es no residente, se le requerirá la obtención de un número NIE (número de identificación extranjero). Este documento lo podrá obtener su abogado con una solicitud a la estación de policía local junto con una copia de su pasaporte y el documento de reserve. Este número NIE será utilizado en la notaría al completar la operación de compra/venta y también por el banco a la hora de abrirle una cuenta bancaria.
FINALIZAR LOS PROCESOS PREVIOS A LA PRESTACIÓN HIPOTECARIA
  • La compañía de prestación hipotecaria ordenará una valoración del inmueble y enviará una evaluación de riesgo antes de la aprobación del préstamo.
  • Dicha compañía solicitará una inspección de la propiedad y realizará una búsqueda de título.
ACORDAR EL TRASPASO A SU NOMBRE EN LOS CONTRATOS DE SUMINISTROS
  • Acordar persona designada para el traspaso en el día de firma de los suministros.
ESCRITURAR
  • La compañía de préstamo hipotecaria enviará la documentación final del préstamo.
  • Debe atender la cita en notaría si no ha entregado poder legal a su abogado.
  • Debe traer los cheques bancarios a la firma.
  • El vendedor emitirá la escritura pública al comprador, libre de cargas y gravámenes, que se pasará a la oficina de impuestos para el impuesto sobre transmisiones (reventa) o para el AJD (Acto jurídico documentado) si es de nueva construcción.